建筑物区分所有权萌芽于罗马法时期。罗马法中存在对于围墙设置、建筑物周围空地等的规定，因此可以推定在古罗马时代建筑物区分所有权问题已经存在。但在罗马法中，由于贯彻“一物一权”原则，尤其是确认了“建筑物所有权属于建筑物所附着之土地所有人”的规定，只在小亚细亚和埃及等少数地区承认建筑物区分所有权。

现代建筑物区分所有权制度正式确立于二战后。二战后，西方各国城市化速度加快，城市人口骤增使得土地资源日趋紧张，建筑物向高层发展。在此情况下，个人独自拥有一栋建筑物的能力相对缩小，绝大多数城市居民只能拥有一栋建筑物的一部分。建筑物的使用功能也日趋丰富，附属于建筑物的设施如集中供电供水供暖系统、电梯、公共停车场成为必要的消费资料。由于高层建筑所有人较多，在权利归属、公共设施适用方式上产生的纠纷也远超一般建筑，因此，产生了专门调整此类建筑物所有权人之间权利义务关系的“建筑物区分所有权”。现代最早立法明确建筑物区分所有权的是奥地利1948年《住宅所有权法》，我国《物权法》“建筑物区分所有权”这一术语参考了日本1962年《有关建筑物区分所有等法律》中的表述。

《民法典》对建筑物区分所有权规定的完善

   第一，强化业主对共有部分共同管理的权利，规范小区共有部分的利用秩序。针对实践中物业服务企业未经业主同意擅自改变共有部分用途或利用建筑外墙、电梯张贴广告等营利行为，《民法典》第二百七十八条明确规定，下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。这一规定限制了物业服务企业利用建筑物共有部分谋取额外收益的行为，维护了业主对建筑物共有部分享有的权利。

   第二，降低业主作出决议门槛，解决业主决议难问题。《民法典》第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定一般决议事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；决定特别决议事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上。这一比例相较于《物权法》以全体业主为计算基础，满足两个“过半数”（一般决议）、两个“2/3”（特别决议）才可通过决议的要求有所降低。

第三，完善维修基金使用规则。《民法典》第二百八十一条第一款规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。这一条文以列举方式对实践中引起较多争议的共有部分做出示例，有利于防止一般情况下关于维修基金使用范围的争议。同时，《民法典》新增了紧急情况下动用建筑物及其附属设施维修基金的规定。

第四，进一步鼓励业主委员会作用的发挥，对物业服务企业提出更规范的服务要求。《民法典》第二百七十七条在保留“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”的基础之上，规定“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”规范了业主委员会设立的程序，增加居民委员会推动业主委员会成立，推动解决业主委员会“成立难”的问题，有利于广大业主对小区事务进行共同管理。同时，《民法典》第二百八十五条援引了《民法典》第三编有关物业服务合同的规定，进一步规范了物业服务企业的管理职能。